关键词 民事 房屋租赁合同纠纷 合同解除权
裁判要点
为破解某些长期性合同的僵局,在满足违约方不存在恶意违约、如继续履行合同将对违约方显失公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则等情形的,应当赋予违约方以合同解除权,从而有利于充分发挥物的价值,减少财产浪费,有效利用资源,实现实质正义,促进市场经济发展。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第7条、第566条。
基本案情
2021年6月10日,刘仁慧与程月红签订《房屋租赁协议》,约定刘仁慧租赁程月红位于安图县明月镇天和小区4号楼4单元302室的房屋,租期为2021年6月10日至2022年6月10日,租金为7500元,押金1000元。同日,刘仁慧向程月红交纳了房租费7500元。2021年9月初,因刘仁慧与前夫复婚需回到敦化市,无法继续使用程月红的房屋,故其向程月红提出解除《房屋租赁协议》,可协商解决剩余房屋租金退还问题。但程月红仅将押金退还,拒绝向刘仁慧退还剩余房屋租金。2021年9月21日,程月红将该房屋出租给案外人徐磊。因程月红在开庭前拒绝提供准确送达地址,为向程月红送达诉讼材料,刘仁慧支付公告费300元。刘仁慧诉至法院,请求判令解除刘仁慧与程月红之间的《房屋租赁协议》,并由程月红退还刘仁慧房屋租金5,416.66元,程月红承担公告费300元。
裁判结果
安图县人民法院于2022年2月28日作出(2022)吉2426民初73号民事判决:一、刘仁慧与程月红之间的《房屋租赁协议》解除;二、程月红退还刘仁慧房屋租金5,389.34元;三、程月红给付刘仁慧公告费300元。宣判后,各方当事人均未提出上诉。判决已发生法律效力。
裁判理由
法院生效判决认为:民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条第一款规定“违约方不享有单方解除合同的权利。但是,在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中,双方形成合同僵局,一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同,有时对双方都不利。在此前提下,符合下列条件,违约方起诉请求解除合同的,人民法院依法予以支持:(1)违约方不存在恶意违约的情形;(2)违约方继续履行合同,对其显失公平;(3)守约方拒绝解除合同,违反诚实信用原则”。本案中,由于刘仁慧的违约并不存在恶意,且继续履行房屋租赁合同将对刘仁慧显失公平。而此时程月红仍坚持继续履行合同,显然违反了诚信原则。故刘仁慧有权解除合同。因刘仁慧2021年9月初即向程月红提出退房请求,故《房屋租赁协议》的解除时间为2021年9月初。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条第二款规定“人民法院判决解除合同的,违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本案中,虽然《房屋租赁协议》的解除时间为2021年9月初,但由于程月红直至2021年9月21日方将房屋再次出租,为确保程月红的利益得到保障,刘仁慧仍应以2021年9月初至2021年9月20日期间的租金为标准向程月红支付违约金。因此,刘仁慧仅有权要求程月红返还自2021年9月21日至2022年6月10日(共263日)的租金5,389.34元(7500元/366日×263日)。在一方当事人下落不明需公告送达时,公告费系公告送达的必要费用。本案中,刘仁慧支付公告费300元系合理费用,该费用应由程月红承担。
发布人: 管理员
来源: 本站原创
发布时间: 2022-12-01 14:29:29
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